Под долгосрочной арендой подразумевается аренда недвижимости на срок 1 год и более.
Обычно, договор аренды заключается на срок именно в один год с возможностью продления.
Кроме текущей цены, в нем прописываются условия дополнительных обязательств как арендатора, так и арендодателя. Точно так же, как в любом договоре прописываются права и обязанности сторон.
Форма договора аренды фактически свободная, шаблон обычного стандартного договора вы можете скачать в интернете, либо приобрести отпечатанный типографский бланк в книжном магазине. Конечно, в этих обобщённых формах, кроме стандартных полей для заполнения, есть место для расширения взаимных прав/обязательств и различных уточнений, так что кастомизировать эти бланки можно без проблем.
Заключение договора долгосрочной аренды не требует присутствия адвоката или нотариуса, в отличие от заключения договора купли-продажи.
Какие же из условий обычно присутствуют в договоре долгосрочной аренды недвижимости?
Остановимся на этом подробнее. И, конечно, прежде всего на обязательствах арендатора — чтобы вы знали, с чем придётся иметь дело и за что придётся расписываться.
Наипервейший существенный момент. Практически всегда платежи по потреблению воды, электричества и газа полностью ложатся на плечи арендатора!
Расчёт с компаниями–поставщиками происходит обычно раз в 2 месяца по квитанциям, приходящим в почтовый ящик. Причём, все отношения с данными компаниями с момента заключения договора аренды переводятся именно на арендатора. Для этого придется посетить эти компании с арендодателем, либо сделать эту процедуру через специальные телефонные службы этих компаний или их интернет-сайты. Что, впрочем, сложнее для нового репатрианта, пока не знающего иврит.
Тарифы на коммунальные платежи в Израиле изрядно выше, чем в странах постсоветского пространства, поэтому приходится принимать их в расчёт при планировании семейного бюджета.
Чтобы обезопасить себя от неуплаты арендаторами коммунальных платежей, арендодатель может попросить так называемый «чек безопасности» — то есть, чек на сумму, которая будет снята по нему с вашего счета в банке в случае съезда вами с квартиры без оплаты задолженностей. Этой суммой арендодатель закроет ваши долги по платежам, а уж потом взаимные претензии придётся урегулировать в суде.
Отсюда, кстати, неизменные первые вопросы, которые задают арендодатели потенциальному арендатору или его представителю, узнав, что арендатор новый репатриант – есть ли счёт в банке и есть ли возможность выписки чеков.
Ещё одним платежом, ложащимся на плечи арендатора, является муниципальный налог на недвижимость, так называемая «арнона».
Казалось бы, налог на собственность недвижимостью никак не должен передаваться третьим лицам без полного перехода собственности, но что есть, то есть. Возможно, аренда трактуется здесь как временные права собственника. А, возможно, просто так исторически сложилось. В общем, платить арнону в любом случае арендатору придётся.
Величина арноны зависит от многих факторов — самого населённого пункта, района внутри него, а также площади квартиры.
Для ориентира: арнона средней по площади 4х комнатной квартиры в центре нашего усреднённого города(напомним, в предыдущих статьях мы решили рассматривать в качестве такового Нетанию) составит примерно 1000 шекелей(около $260 на сегодняшний день) за 2 месяца.
Арнону также придётся переводить на себя после заключения договора аренды, делается это в мэрии города вашего проживания.
Но и это ещё не всё — на арендатора ложатся платежи так называемому домовому комитету, примерному аналогу российского ТСЖ.
Такие комитеты есть в каждом доме и платежи в их кассу служат для оплаты технической инфраструктуры дома, а также поддержания чистоты в местах общего пользования.
Размер данного платежа зависит от многих факторов — наличия и количества лифтов, количества жильцов в доме, наличия дополнительных удобств общего пользования, тренажёрного зала, бассейна, иногда даже сауны и так далее. В среднем, этот размер колеблется от 200 до 600 шекелей ($50-150) в месяц. Хотя, конечно, есть и полярные примеры: в старом доме без лифта и инфраструктуры платёж может составлять 60 шекелей($15), а в современном элитном доме с бассейном, сауной, тренажёрным залом и домовым клубом жильцов — 1000($260) в месяц.
Этими платежами (плюс, собственно, арендная плата) исчерпываются расходы арендатора при варианте с арендой квартиры в Израиле.
Перед кратким обзором цен на долгосрочную аренду квартир в нашем «среднестатистическом городе» остановимся ещё на одном, достаточно распространённом требовании арендодателя — наличии поручителей у арендатора.
Оно особенно актуально, если речь идёт о новых репатриантах в роли арендаторов, когда арендодатель настаивает, чтобы договор подписала ещё и третья сторона- поручитель.
Данный человек ручается за арендатора в смысле выполнения им обязательств по платежам, указанным в договоре, и обязуется в случае их несоблюдения выплатить арендодателю определённую сумму. Таким образом, арендодатель защищён от всех и всяческих рисков со всех сторон. Даже возможности прервать арендные отношения до окончания срока договора арендатор не может — платить все равно придётся, даже не проживая в квартире. Хотя, на практике частенько между арендодателем и арендатором возникают доверительные человеческие отношения и согласовать вариант досрочного освобождения квартиры, при условии нахождения новых арендаторов, удаётся.
Из обязательств арендодателя наиболее важным является обязательство по поддержанию квартиры и установленной в нем технической инфраструктуры за свой счёт в состоянии, аналогичном началу арендных отношений на всем протяжении таковых. На практике это значит, что любая проблема с водопроводом, канализацией, электросетями, газовой подводкой, а также протечки(не вызванные действиями арендатора — это проблема арендодателя.
Теперь переходим к уровню цен на долгосрочную аренду в Нетании (принятой нами за «средний» город) на временной промежуток- конец 2016 года.
В нашем «усреднённом» городе снять полноценную квартиру в нормальном для жизни состоянии дешевле 2500 шекелей($ 650) фактически невозможно.
Да и за эту цену, если повезёт, можно будет снять только двухкомнатную квартиру (салон-гостиная, включающая кухню + спальня). Причём, в отдалённом от центра районе со старой застройкой и, скорее всего, на крайних этажах без лифта.
Более или менее нормальные по всем параметрам 3-х комнатные квартиры доступны для аренды за примерно 3300 шекелей ($ 860) и выше.
Конечно, имеет значение и район.
Например, аренда 4-х комнатной квартиры в новом современном инфраструктурном районе, застроенном высотными башнями, в шаговой доступности к школам, детским садам и торговым центрам может стоить почти в два раза дороже, чем 4-х комнатная квартира в так называемом «рухляке», которым обильно застроены центры большинства израильских городов.
Надо заметить, что привычных на постсоветском пространстве «однушек», состоящих из спальни и кухни, в Израиле практически нет.
Минимальная, и очень редкая при этом, компоновка- 2-х комнатная квартира(салон-гостиная, включающая кухню + спальня).
Большинство же квартир, сдающихся в долгосрочную аренду, либо 3-х комнатные — приведенный выше вариант плюс еще одна спальня, либо 4-х комнатные — опять тот же случай плюс еще 2 комнаты.
Реже в арендный фонд попадают 5 -комнатные квартиры, не говоря уже о 6 -комнатных…
Об израильском феномене дробных количеств комнат в квартирах мы писали уже в предыдущих статьях.
Кстати, квартиры чаще всего сдаются «голыми», то есть без мебели и бытовой техники. Исключение составляет кухонная мебель, которая должна быть обязательно. Если же квартира сдаётся с меблировкой и кухонной бытовой техникой, то, естественно, это влияет на цену, хотя и не кардинально, так как израильтяне, живущие в съёмных квартирах десятилетиями, обычно въезжают со своей мебелью и техникой. Поэтому спрос на «голые» квартиры стабилен.
В целом, диапазон цен на квартиры на сегодняшний день в нашем «среднестатистическом» городе колеблется от 2500 шекелей($ 650) до 7000 шекелей ($ 1800) в месяц — без учёта вышеперечисленных дополнительных платежей.
Безусловно, цены и условия арендных отношений при аренде коттеджей, вилл , частных домов (которых тоже достаточно в израильских городах) несколько иные. Хотя общие правила более или менее тождественны.
На всякий случай напоминаем, что указанные в статье цены приведены для абстрактного «среднего» города и верны на конец 2016 года.
В следующей статье мы перейдём к теме приобретения недвижимости в государстве Израиль.