В предыдущих статьях мы остановились на вопросах, связанных с глобальным выбором – покупать или арендовать квартиру в Израиле после репатриации, а также подробно рассмотрели все особенности арендных отношений, как краткосрочных, так и долгосрочных.
Пришло время перейти к разделу «приобретение недвижимости» и краткому обзору рынка цен на неё на период конца 2016 года.
Напомним для тех, кто не читал предыдущие статьи, что мы договорились рассматривать в качестве «среднеарифметического» примера некий абстрактный город. Расположенный не в центре страны, но недалеко от него. Равноудалённый от границ. Не являющийся местом компактного проживания состоятельной элиты, но и не город экономического класса в чистом виде.
Взяв в пример Нетанию, мы уверены, что она сочетает в себе все эти качества и вполне может служить неким абстрактным шаблоном в отражении общеизраильской ситуации на рынке недвижимости.
Итак, какие же нюансы отличают процесс приобретения жилья от уже рассмотренных арендных отношений?
Так как решение о приобретении недвижимости связано с немалыми финансовыми затратами, то подходить к этому процессу нужно особенно вдумчиво.
Для человека, пока не знакомого с подводными камнями и возможными проблемами данной процедуры, пока не обжившегося в стране и не владеющего в достаточной степени языком, приобретение квартиры в Израиле без помощи профессионала — шаг неосмотрительный и даже рискованный.
Дело совсем даже не в том, что можно стать жертвой целенаправленного обмана — законодательство страны жёстко регламентирует ответственность, лежащую на проверяющих юридическую законность сделки адвокатах (они являются непременными участниками процесса заключения договора с обоих сторон). Дело в опасности неправильного выбора.
Казалось бы, можно самостоятельно найти часть предложений по продаже недвижимости в интернете, попросить друзей или родственников о помощи с переводом информации и в переговорах с продавцами, найти русскоговорящих адвокатов, но это не решит главного вопроса — вам не будет предоставлено всего выбора, существующего на рынке, многое придётся упустить.
Далеко не все варианты по продажам квартир выкладываются в открытый доступ. А имеющиеся там предложения часто завышены по ценам.
Именно поэтому большинство израильтян, прекрасно знающих язык и особенности местной реальности, предпочитают нанимать агента-риэлтора для подбора и поиска квартиры, подходящей под их запросы.
В Израиле риэлторы всегда специализируются на достаточно узких секторах охвата недвижимости: большинство работает только по своему городу, а в крупных городах — только по своему конкретному району.
А потому за годы работы в небольшом городе или тем более в своём районе, риэлтор устанавливает с местным населением настолько плотные связи, что, выходя на улицу, буквально ежеминутно отвечает на приветствия.
В целом, этому способствует и знаменитый израильский менталитет — дружественный, открытый и родственный, немного «местечковый», но доброжелательный.
Вследствие всего этого, про только лишь созревающее намерение продать свою квартиру, сдать ее или переехать в новое жилище агент узнает задолго до того, как эта информация попадает в открытый доступ.
Так как риэлтор заинтересован в факте совершении сделки, он служит неким «приземлителем», ограничивающим неадекватные запросы продавца, а также консультантом, аргументированно доказывающим всю необходимость предложенной им цены — для быстрой продажи.
В свою очередь, в общении с покупателем риэлтор полезен, чтобы дать понять: часть предложений, которые клиент видит в открытом доступе, являются грамотной «заманиловкой» от других маклеров для падкого на дешевизну клиента, а в реальности эти варианты не существуют.
Разбираясь в фактической ситуации на рынке, именно в своём секторе, риэлтор
является грамотным оптимизатором сделки. Он берет на себя отсеивание невозможных для реального совершения сделок условий и консультирование сторон о фактическом положении дела.
Кроме того, когда стороны приходят к более или менее близкому пониманию взаимных позиций, но остаются разногласия в денежном вопросе, риэлтор, выступая переговорщиком, всячески способствует улаживанию этих разногласий, так как заключение сделки — также в его интересах..
По закону риэлтор не может служить гарантом юридической чистоты сделки, данная ответственность полностью возложена на адвокатов, но привести стороны к сделке без конфронтации и разногласий — это как раз его задача.
Таким образом, риэлтор в Израиле — это звено, предоставляющее сторонам возможность широкого и часто уникального доступа к вариантам поиска другой стороны сделки (то есть, вариантов для покупки или клиентов для продажи недвижимости), а также консультирующий переговорщик в согласовании позиций этих двух сторон.
Рассмотрим факторы, влияющие на цену предлагаемой на рынке Израиля к продаже недвижимости.
Специфика местного рынка такова, что большинство городов в центральной своей части застроено жильём не первой молодости. Это обусловлено тем, что когда государство Израиль образовывалось — а это было, напомним, не так давно, в конце 40-х годов прошлого века — то застройка шла преимущественно от центра города.
На стыке 50-60-х годов поток репатриантов усилился и необходимость в новом жилье стала ещё более насущной, пребывающие репатрианты не имели места проживания на новой родине и были согласны на любое по качеству жилье, пусть даже построенное наспех.
Более или менее качественное строительство началось в середине 70-х годов, появились дома с высокой для того времени застройкой в 7-9 этажей, оборудованные лифтами. Этими домами застраивались уже окраины центральной части городов.
Следующий качественный скачок произошёл в конце 80-х и начале 90-х годов, совпав с приездом в страну самой большой волны репатриации за всю ее историю- волны репатриантов из бывшего СССР. С конца 80-х до середины 90-х в страну переехало около 700000 бывших граждан СССР (+15% к имеющемуся тогда населению) , преимущественно с высшим техническим образованием. Что, в свою очередь, дало изрядный толчок индустриальному развитию Израиля во всех сферах, в том числе и в строительной.
Но застройка этого времени уже не велась в центрах городов, они, почти полностью, были заняты уже построенными домами.
За последние 15 лет экономическое благосостояние населения Израиля, показатели экономического развития, ВВП на душу населения постоянно растут, что привело к повышению потребительского спроса на объем и качество строительства и, в свою очередь, к абсолютно новым по своим параметрам застройкам.
На окраинах городов стали появляться новые многоэтажные жилые комплексы, удовлетворяющие всем современным понятиям о строительных технологиях и отвечающие запросам потребителя.
Конечно, такие здания появлялись не только в компактно расположенных районах бывших окраин городов — иногда удавалось буквально «всунуть» небоскрёбы в самом центре города или на центральной набережной, но такая точечная застройка не могла быть повальной.
Исключение из этих правил составили города, которые создались как бы на «пустом месте», чаще всего на месте небольших поселений или городков за последние 20 лет.
Примером может служить Модиин – город, заложенный на практически пустом месте в середине 90-х годов, на пересечении крупных транспортных артерий страны и в равном удалении от крупнейших городов — Тель-Авива и Иерусалима.
Модиин служит фактически большим спальным районом для людей, работающих в этих двух городах и их окрестностях, застроен исключительно районами современных домов и оснащён удобной инфраструктурой, спланированной с нуля по всем законам урбанистики.
Современный строительный бум, как уже отмечалось, совпал по времени с повышением жизненного уровня израильтян и большим потоком новой волны репатриантов из России, а также Франции. Среди этой волны процент людей с запросами к потребительским качествам жилья был уже большой и рынок современных больших и удобных современных квартир стал очень востребованным.
Это привело к резкому подорожанию всего рынка недвижимости Израиля.
Действительно, как мы уже отмечали в предыдущих статьях, на сегодняшний день цены на квартиры в крупных населённых пунктах Израиля сравнимы, а иногда и превосходят цены в многих мировых столицах. Например, цены на квартиры в Тель-Авиве, по различным оценкам, стоят на третьем — пятом местах в этих списках, сразу после цен в таких городах, как Париж и Лондон.
Итак, класс жилья, назовём это так, безусловно влияет на цену предлагаемой на рынке недвижимости.
Например, 4-х комнатная квартира, пусть и в центре города, но застройки 40-летней давности, может стоить в два раза дешевле, чем в современном доме нового района. Опять же, в городах, находящихся на побережье, местоположение, как фактор повышения цены, не ограничивается лишь близостью к центру или современной инфраструктурой района проживания, а учитывает еще и удалённость от моря. Дома, находящиеся на первой линии и имеющие открытый вид на море, имеют квартиры с повышающим ценовым коэффициентом.
Конечно, количество комнат в квартире, а также её общая площадь, являются ещё одним ключевым и определяющим фактором цены. Про особенности параметра количества комнат и израильскую специфику с дробными количествами комнат мы уже подробно писали в прежних статьях. Общая площадь квартиры рассчитывается в Израиле по внешним стенам, а не по внутреннему периметру, поэтому часто ощущение от размера квартиры меньше, чем ожидаемое изначально.
Также влияние на цену, безусловно, оказывает состояние предлагаемой недвижимости. Иногда стоимость ремонта и переоборудования квартиры достигает 20-30% от ее первичной стоимости и продавец желает вернуть эти деньги путём повышения цены на квартиру. Аргументируется это обычно демонстрацией качественности материалов, известностью брендов закупленной техники или мебели.
Кстати, квартира всегда продаётся как минимум с кухонной мебелью(даже квартира, купленная как новостройка непосредственно от застройщика), иногда с кухонной бытовой техникой, реже с мебелью в комнатах и гостиной. Исключения составляют встроенные стенные шкафы-купе, которые заказывались под конкретные размеры и не могут быть демонтированы. Наличие оставляемой в квартире бывшим владельцем мебели, особенно если она в хорошем состоянии и от дорогого производителя, тоже является фактором корректировки цены относительно аналогичных квартир на рынке.
Следующим параметром, влияющим на повышение цены недвижимости, является этажность.
Это касается в первую очередь домов с открытым широким видом, а особенно — видом на море в городах прибрежной зоны. Исключением являются случаи, когда в старом доме предлагается квартира на крайнем этаже, пусть и на высоком. Ведь в домах, построенных 20 и более лет назад, иногда имеется опасность протечки. И фактор высотности уже не играет на руку владельцам для повышения цены такой квартиры.
Крайние же этажи современных домов обычно являются пентхаусами и цены на них, соответственно, резко дороже.
Есть также специфические особенности, тоже корректирующие ценовой показатель. Это наличие таких немаловажных «довесков», как парковочные места и кладовка — «махсан». С парковочными местами более или менее понятно — иметь во дворе дома, или, тем более, на подземном этаже под домом, одно, а иногда и больше, выделенное место под парковку семейных автомобилей немаловажно. Особенно в крупных городах, где парковка на улице преимущественно платная.
А вот феномен «махсана» требует пояснения. Махсан — это дополнительная комната к вашей квартире, расположенная чаще всего на нижних этажах современного дома, реже — прямо на этаже вашей квартиры. Она необходима для складывания туда ненужных в повседневном быту вещей. Площадь махсана колеблется от небольших 4-5 метровых до значительных 15-17 метровых помещений. В старом жилом фонде махсаны обычно не предусмотрены, зато в квартирах застройки с 2000 года и свежее они приписаны практически к каждой квартире. Обычно, люди проживающие в домах с махсанами, но не имеющими его, или желающие иметь сразу два, готовы приобрести такое помещение отдельно и цена может достигать 30-40 тысяч шекелей( $ 8-10 тысяч).
Конечно, продать квартиру с такими «довесками» можно по чуть более высокой цене, или их наличие может служить аргументом в процессе торга с потенциальным покупателем.
Есть также аспект, который желательно знать, рассматривая ту ли иную недвижимость как вариант для покупки. Это информация о том, внесена ли данная недвижимость Управлением по регистрации недвижимости в земельный реестр, так называемый «табу». В целом, отсутствие регистрации у объекта недвижимости в данном органе не означает сразу, что с квартирой есть какие-то проблемы, но обращает на себя внимание и стимулирует подробнее разобраться, отчего эта процедура не была сделана. Например, свежепостроенные здания не могут иметь эту запись сразу — на внесение в реестр у адвокатов застройщика иногда уходит до 5 лет. Но на дома не первой молодости, не имеющие записи в табу, надо обращать пристальное внимание — нет ли юридических проблем, тянущихся за этим домом ещё с момента его постройки? Хотя заботу о проверки всех этих рисков несут на своих плечах непременные участники сделки, адвокаты.
Именно на них лежит обязанность проверки всех необходимых документов и юридическая чистота заключаемой сделки. Услуги адвоката обходятся обычно в сумму, эквивалентную примерно 0,5 процента от заявленной в договоре цены недвижимости.
Все вышеперечисленные факторы кардинально либо косвенно влияют на цену квартиры, выбранной вами для покупки. Задача вашего риэлтора — рассказать вам о всех этих особенностях предлагаемых им квартир и аргументировать, почему цена на данную квартиру является актуальной при балансе всех данных аспектов. Окончательный выбор же -за вами. Зачастую покупатель окончательно выбирает для себя квартиру чисто интуитивно и эмоционально, а не рассудительно, основываясь на прагматических соображениях. И это его право.
Теперь, когда мы знаем, что именно повлияло на цены квартир, давайте прикинем их уровень. И сделаем это, как уже подчёркивалось, в нашем виртуальном «тестовом» городе, на роль которого мы определили Нетанию.
Повторимся, что 2х комнатных квартир в стране крайне мало, основной жилой фонд составляют 3х-4х комнатные квартир. А как скомпонована эта многокомнатность фактически, мы уже сообщали.
Цены на жилье на сегодняшний день начинаются с уровня 700000 шекелей($ 180000) и найти такое жилье в свободной продаже непросто. Мало того, это будет маломерная, примерно 50-метровая квартирка, в старом доме, требующая ремонта — и в самом дешёвом районе города.
Цена же на более или менее сносную, но небольшую квартиру, колеблется в районе 1000000-1300000 шекелей($260000-340000), за эту сумму можно приобрести 3х комнатную квартиру постройки 70-х -80-х годов прошлого века в отдалении от центра.
А 4х комнатные квартиры, или Зх комнатные, но расположенные ближе к центру, можно приобрести, начиная примерно с суммы 1500000 шекелей($400000) и до 1700000($445000).
С ценника свыше 1700000 шекелей начинается фонд квартир в более современных ,примерно 25-летних домах в центральной части города или 18-20-летних в отдалении от него.
Квартиры же в новых современных районах, а также в домах точечной застройки центра города (и там, и там речь идет о домах возрастом в 10 лет и менее) начинаются с цены в 2300000($600000) и практически ничем не ограничены.
По нашим данным, самой дорогой квартирой, проданной на сегодняшний день в Нетании, является пентхаус-дуплекс на 21 этаже нового дома на первой линии моря со своей крышей, бассейном на ней и частным лифтом за 22000000 шекелей($5700000).
Отдельной строкой идут варианты приобретения квартир в еще строящихся проектах, в данном секторе рынка есть свои особенности и ценовые рамки, но это тема уже для другой статьи.