При выборе инвестиционных направлений в экономику государства Израиль, на сегодняшний день, самым привлекательным из таких направлений является, без сомнения, недвижимость.
Это обусловлено особенностями местного рынка недвижимости и анализом статистики его роста за предыдущие 10 лет.
Рынок рос ежегодно, практически без пауз, стабильно позволяя инвесторам зарабатывать в среднем 4-6% годовых на вложения в валюте, а в отдельные годы — вплоть до 10.
Несмотря на некоторую стагнацию рынка недвижимости Израиля, инвестиции в неё по прежнему являются самыми выгодными и безопасными в этой стране. Практически любой местный житель, имеющий финансовую возможность для инвестиционной деятельности, не пренебрегает такой возможностью.
А в последние 5-6 лет инвестиционную привлекательность рынка жилья оценили и те инвесторы, которые, имея право на репатриацию, предпочитают жить за пределами государства Израиль.
Прежде всего, это инвесторы из России и Франции. Особенно востребованными являются варианты вложений в недвижимость на стадии строительства с последующей сдачей готового жилья в аренду. Плюсы таких инвестиций очевидны: кроме возможности заработать на растущем рынке за те несколько лет, пока недвижимость строится, есть ещё и дополнительный «гешефт». Он связан со скидками, предоставляемыми застройщиком для покупателей, которые входят в проекты на ранних стадиях готовности. А, сдавая готовую квартиру в аренду после окончания строительства, хозяин не только получает ежемесячную арендную плату, которая тоже, кстати, растёт год от года вместе с рынком, но и экономит на налогах на данную недвижимость — их оплата, по местной практике, возлагается на арендатора.
Чтобы определиться с городом, в котором финансово интереснее участвовать в инвестициях в жильё, надо понимать какие экономико-географические особенности присущи государству Израиль.
Главным финансовым и экономически развитым центром страны является Тель-Авив с окружающими его городами-спутниками, образующими так называемый «Большой Тель-Авив». Это такие города, как Бат Ям, Холон, Ришон-ле Цион, Рамат-Ган.
Именно в этом агломерате на сегодняшний день самые высокие цены на недвижимость в Израиле, а проживание в транспортной доступности к нему наиболее востребовано среди израильтян.
Это объясняется, прежде всего, социальными особенностями государства Израиль. Проблема в неравномерности распределения по территории страны наиболее социально-экономически развитых зон, притягивающих к себе людей, желающих найти хорошо оплачиваемую работу и способных её качественно выполнять.
Сейчас образованный и востребованный специалист, желающий найти достойную работу по своему профилю в Израиле, вынужден жить в доступной близости от «Большого Тель-Авива», так как на остальной территории государства Израиль, ему достойную работу найти будет нелегко. Востребованность данной территории не только диктует высокую цену на недвижимость, расположенную на ней, но и распространяет правило «Чем ближе к Тель–Авиву, тем дороже», на города, находящиеся на расстоянии 50-60 километров вокруг него. То есть города, отстоящие от Большого Тель-Авива на расстояние возможной транспортной доступности от места работы. Конечно, влияние этого неформального центра притяжения слабеет по мере удалённости от него, но сила гравитации на ближних подступах к Тель-Авиву особенно заметна.
Цены на недвижимость в Израиле, мягко говоря, высокие. Они выдерживают сравнение с ценами за квадратный метр жилья в наиболее дорогих областях планеты! Особенно это заметно именно в областях, наиболее технологически развитых- в центральном округе страны, Большом Тель- Авиве. Именно здесь цены на недвижимость наиболее «перегреты» и близки к психологическому максимуму. Действительно, сложно объяснить себе, что недвижимость в этой зоне Израиля по цене сравнима с ценой недвижимости, на Манхэттене, или в некоторых районах Лондона и Парижа.
При этом жилищный фонд таких городов, как Бат-Ям или Холон, да и центральной части самого Тель-Авива, крайне архаичный, ветхий и неприглядный. Да, конечно, часть центральных районов Тель-Авива знаменита своей специфической атмосферой и аурой, сочетающей в себе очарование старой застройки и особого творческого обаяния, характерного для местного менталитета… Но если отрешиться от эмоций, то бОльшая часть строений центрального Тель-Авива — откровенный «рухляк», пусть и весьма аутентичный. Цены же на квартиры в окраинных районах, которые застраивались последние 10-15 лет по современным инфраструктурным проектам (особенно на севере Тель-Авива), таковы, что без миллиона долларов к ним не подступишься. И это — за весьма небольшую квартиру!
Города же, находящиеся в удалении от Тель-Авива, но находящиеся в транспортной «часовой» временной зоне, имеют ряд преимуществ. Особенно это относится к городам, расположенным на берегу Средиземного моря к северу, так как удаление от Тель-Авива по береговой границе Израиля на юг ведет к Сектору Газа, что резко увеличивает непрогнозируемые риски.
Какие же преимущества у городов северного от Тель-Авива побережья Средиземного моря?
Во-первых, они самостоятельны в своей градостроительной политике и не так сильно зависят от экономической ситуации в центре.
Во-вторых, ситуация некоей обособленности и независимости от «паровоза», который тянет за собой города подбрюшья Тель-Авива, заставляет их находить и развивать собственные источники финансирования городских бюджетов. А это значит, что экономика этих городов вынужденно более диверсифицирована и экономически устойчива, так как не зависит от факторов, на которые не может повлиять.
Например, мы знаем, что один из главных источников дохода государства Израиль — это сектор высоких технологий и программных продуктов. Десятки крупнейших мировых компаний этой отрасли имеют здесь свои исследовательские центры, подразделения и офисы, сосредоточенные именно в области Большого Тель-Авива. Это и такие монстры, как INTEL, MICROSOFT, APPLE, и целый ряд известных технологических компаний со всего мира — SAP, Oracle, Dell, Google, Cisco Systems, Motorola, а также множество менее крупных фирм.
Соответственно, зарплаты работников в данной сфере наиболее высокие, что, в свою очередь, определяет возможность для них приобретать или арендовать жилье в самом дорогом, но и самом географически удобном кластере Большого Тель-Авива.
Таким образом, мировые колебания в сфере хайтек, которые, как и любые другие отрасли экономики, подвержены волатильности, непосредственно влияют на цены на недвижимость всего этого региона. А муниципальные руководители данных городов, расслабленные и привыкшие к поступлению денег в городские бюджеты, не могут повлиять на этот фактор. Ведь благосостояние городов, образующих конгломерат, зависит от факторов, им не подвластных.
Возьмём как обратный показательный пример такой город, как Натания.
Город находится в 35 километрах от Тель-Авива и имеет ряд преимуществ — с точки зрения географического положения — относительно городов-спутников, образующих Большой Тель-Авив.
Имея независимое положение, город вынужден был развиваться по своим самостоятельным стратегиям.
Руководство города, в лице одного из самых популярных и эффективных мэров Израиля Мирьям Файрберг, которая руководит Натанией уже 20 лет, не имело и не имеет возможности рассчитывать на внешние аспекты. И это пошло городу только на пользу.
Экономические источники, питающие бюджет, диверсифицированы.
Основной упор сделан на превращение города в современный международный курорт. Этому способствует местоположение Натании: город вытянут вдоль песчаного средиземноморского побережья и имеет беспрецедентную для Израиля протяжённость пляжной зоны- более 13 километров.
Инвестиции в создание удобной туристической инфраструктуры, выделение прибрежных зон для строительства гостиничных комплексов, поддержание в порядке имеющихся пляжей и обустройство новых дало свои плоды, создав источники дохода для города. Но, рассчитывать только на туризм не дальновидно, поэтому и вышеупомянутая технологическая сфера представлена в Натании широко.
В черте города, но отделённые от него скоростной трассой, существуют две специальные технологическо-индустриальные зоны, на территории которых имеется богатый спектр различных предприятий и компаний, как израильских, так и мировых, занимающихся разработками, исследованиями и производством.
Стоит перечислить хотя бы гиганта оборонной промышленности Израиля, компанию Элбит Системс, одного из лидеров мировой фармацевтической промышленности — фирму Тева, ведущую израильскую телекоммуникационную компанию Селком.
Кроме этого, памятуя о том, что Натания находится в «разумном» транспортном временном промежутке от Тель-Авива, мэрия выделила обширные участки земли в лучших зонах города под строительство современных инфраструктурных районов, отвечающих всем урбанистическим мировым стандартам. Это сделано для того, чтобы состоятельные люди, имеющие бизнес-интересы или место работы в тель-авивском округе, могли проживать в привычных для них условиях и при этом быстро добираться на службу.
В черте Нетании находятся сразу три станции скоростной израильской железной дороги, город соединяет с Тель-Авивом скоростное шоссе, а в настоящее время рассматривается проект строительства порта с паромами, которые за 40 минут доставят в Тель-Авив всех желающих.
Год назад был принят генеральный план развития и застройки города под конкретные источники финансирования. Уже сейчас наблюдаются активные строительные работы по прокладке коммуникаций и дорог в нескольких планируемых к застройке районах. Идёт глобальная реконструкция центральной туристической улицы города.
Вообще, стоит отметить, что руководство города грамотно пытается выжать из выгодного местоположения Натании максимум.
А выгодность этого расположения налицо. Возьмём как антипример город Бат-Ям: он тоже расположен на побережье, но имеет имидж города, сросшегося с мегаполисом, а мегаполис не вяжется с понятием курортного отдыха. Поэтому использовать туристическое направление для притока средств и развития этому городу, как и его соседним городам-спутникам, не удаётся.
А города, находящиеся на бОльшем отдалении от Тель-Авива, чем Натания, напротив, не могут использовать в свою пользу близлежащее к нему расположение, так как жить в них, а работать в Тель-Авиве, практически невозможно.
Рассмотрим ту же Хайфу. Казалось бы, расположение города с большой береговой зоной, сходной с Натанийской, подталкивает к туристической направленности развития, но порт, занимающий 2/3 морской границы города, не оставляет места для пляжей, да и портовые конструкции и склады визуально малопривлекательны. Удалённость же от Тель-Авива на 90 с лишним километров делает неудобным для работающих там людей проживание в Хайфе.
Таким образом, возвращаясь к теме нашей статьи, посвящённой выбору области Израиля, где инвестиции в недвижимость будут наиболее интересными и наименее рискованными, можно аргументированно выделить несколько тезисов.
1. Инвестиции в недвижимость зоны так называемого Большого Тель-Авива имеют несколько серьёзных недостатков.
Цена вхождения в инвестиционный проект крайне высока – это издержки центрального расположения.
Данная зона отмечена наиболее переоценённой недвижимостью в государстве, в котором и без того этот рынок, по оценкам экспертов, перегрет. А это значит, что цены на неё обладают меньшим клиренсом для роста.
Цены на недвижимость данного региона зависят от условий, которые не прогнозируются и являются опосредованными.
Развитие строительной инфраструктуры в городах окружения Тель-Авива замедляется вследствие плотной застройки строениями, морально устаревшими, но технически ещё недостаточно ветхими для их сноса.
Муниципальные руководства городами-спутниками Тель-Авива связаны своим вторичным положением и вынужденно следуют в его фарватере, не имея большого количества степеней свободы для диверсификации источников доходов. А без доходов нет дальнейшего развития.
2. Инвестиции в города, расположенные в средней зоне удалённости от Тель-Авива, имеют ряд преимуществ.
Благодаря выгодному положению такие города, особенно расположенные на береговой линии средиземноморья, имеют свободу для манёвра в определении своей финансовой политики. Источники потоков средств в городские бюджеты хорошо диверсифицированы, а, значит — бюджеты более безрисковые и устойчивые.
Возможности развития не упираются в отсутствие площадок для застройки, всегда есть земля, которую застройщик может использовать для своих проектов.
Близкое расположение Тель-Авива делает эти города привлекательными для состоятельных семей, члены которых работают в центральной зоне. При этом запросы данного социального слоя, в свою очередь, подталкивают муниципальные органы к вводу в строй современных и качественных инфраструктурных объектов, детских садов, школ, учебных заведений, спортивных центров.
Цена вхождения в инвестпроект, пусть и высокая по мировым масштабам, все- таки примерно в полтора раза ниже, чем на аналогичные проекты в зоне Большого Тель-Авива.
3. Хоть любые инвестиции в любую сферу имеют риски — что совершенно нормально, так как проценты дохода по ним и являются платой за этот риск — инвестиции в недвижимость государства Израиль зарекомендовали себя как выгодные и потенциально безопасные. Экономика Израиля, согласно отчётам правительства и оценкам международных рейтинговых агентств, находится на подъёме и динамично развивается. А это даёт основания предполагать, что инвестиционная привлекательность данных объектов будет оставаться высокой и в ближайшей перспективе.