Вопрос покупки квартиры в Израиле на этапе строительства вызывает много вопросов и опасений у людей, не знакомых со спецификой этого процесса. Если даже покупка уже имеющейся и оформленной в собственность на физическое лицо недвижимости пугает возможными сложностями и кажущейся непрозрачностью процедуры,чего же можно ожидать от процесса приобретения объекта, которого даже нет в помине?
Как мы уже писали, в ближайшем рассмотрении все не так уж страшно, а ответственность за чистоту сделки в юридическом плане несут адвокаты и строгая законодательная база.
И, тем не менее… Если перед совершением сделки по приобретению вторичного жилья потенциальный покупатель может ознакомиться с предметом покупки не на бумаге, а воочию, что дарит уверенность в реальности передаваемой недвижимости и знакомит с её особенностями, то при приобретении «проекта» все несколько сложнее.
В случае с новостройкой, которая находится ещё только в проекте, опасения увеличиваются кратно. К тому же новый репатриант хорошо помнит период в истории постсоветского пространства, когда аферы на рынке жилья были распространены повсеместно.
Надо сказать, что и рынка недвижимости государства Израиль эта участь не миновала. Ещё 10 лет назад нередко случалось, когда застройщики(«кабланы», как они здесь называются) пропадали с деньгами людей, инвестировавших последние средства в постройку нового жилья.
Может быть, именно весьма частые случаи такого мошенничества и привели к ужесточениям правил, по которому на данный момент играют участники рынка новостроек в Израиле.
На сегодняшний день риск остаться у «разбитого корыта» для покупателя проекта новостройки сведён практически к нулю. С этого рынка вынуждены были уйти небольшие застройщики, работающие по «серым» схемам и не внушающие доверия потенциальным покупателям.
Какова же процедура оформления и покупки недвижимости в ещё не завершённом строительстве, чем застрахован покупатель, на какие тонкости надо обращать внимание?
Прежде всего, надо повториться: как и в процедуре покупки недвижимости на вторичном рынке(см. наши предыдущие статьи), непременный участник процедуры и страж вашей юридической безопасности — адвокат. Так же, как и в оформлении собственности вторичного жилья, именно на него ложатся заботы о контроле за чистотой сделки. Полную ответственность за сделку несёт именно он.
Любой проект по возведению жилой недвижимости в Израиле — это длительная бюрократическая процедура, которую вынужден проходить любой застройщик перед тем, как приступить непосредственно к процедуре строительства.
Первым, самым значимым, определяющим ценность и стоимость проекта является, конечно, земля. Будь то муниципальная — или частная земля под площадку строительства, именно её стоимость является главным составляющим конечной цены проекта.
Права на застройку на государственной земле в обязательном порядке разыгрываются на аукционе, а на частной — являются результатом непосредственных договорённостей между владельцем и застройщиком. Конечно, вид и статус планируемой к постройке недвижимости не должен противоречить плану развития данного района или муниципального образования, в чьём ведении находится участок земли. Поэтому, компания, или несколько объединившихся компаний, являющихся зачинателями данного проекта(на иврите есть ёмкое слово «язам»), вынуждены согласовывать все проектные документы в соответствующих департаментах местных органов власти.
Вообще, участие в процессе застройки, как финансовое, так и техническое, либо объединено в руках одной компании или группы компаний, либо «язам» может привлекать к проекту дополнительных инвесторов и сторонние строительные компании. Делается это каждый раз на основе договорённостей о вкладе каждого из участников в процесс финансирования и/или участия в процессе строительства и благоустройства объекта.
Но контроль за процессом и ответственность за результат лежит именно на «язаме».
Например, оплата строительному подрядчику («каблану») за проделанные работы происходят поэтапно, по заранее согласованному плану, только после скрупулёзной проверки качества всех работ и соответствия их технической документации. Ведь, уже после приёмки работ, ответственность за потребительские качества объекта перед покупателем лежит на «язаме».
Давайте контурно, не вдаваясь в мелкие детали, представим себе финансовую структуру проекта застройки участка земли в нашем «среднем шаблонном городе» (см. предыдущие статьи), в качестве которого мы договорились рассматривать Нетанию.
Конечно, стоимость земли в разных районах города может значительно колебаться. Например, береговая линия, или земля на самых центральных районах города, может стоить изрядно дороже, чем на окраине. Но, взяв в качестве примера участок земли в небольшой удалённости от центра города и не на прибрежной линии, мы можем говорить о сумме продажи муниципалитетом такого участка площадью 16 дунамов(160 соток), за сумму около 120 миллионов шекелей(примерно 31,2 миллиона долларов США). На таком участке можно построить 4 башни, высотой до 20 этажей каждая, с подземными гаражами и небольшим парком между ними.
Условия по облагораживанию территорий вокруг застройки и строительство подземной парковки являются обязательными для застройщика, без них получить у муниципалитета землю нереально.
В сумме, количество квартир в четырёх башнях может достигать 350-380 при этажности до 20 этажей, учитывая, что последние два этажа (традиционно для Израиля) в новых домах отданы под пентхаусы и минипентхаусы. То есть, если на этаже обычно 5 квартир, то на предпоследнем этаже, где расположены минипентхаусы, обычно всего 2 квартиры, а на последнем — один пентхаус. Хотя, в зависимости от планировок в проекте и периметра возводимой башни, бывают решения, в которых четыре минипентхауса располагаются на предпоследнем этаже, а последний занимают два шикарных пентхауса.
Инвестиции, необходимые на возведение данного проекта, включая расходы на приобретение земли, могут составлять примерно 600 миллионов шекелей. Как нетрудно заметить, пятую часть инвестиционной суммы составляет стоимость земли. Один из ответов на вопрос «Почему в Израиле такие дорогие квартиры?» именно в этом нюансе…
Но, как правило, от организации или нескольких организаций, финансирующих проект, требуется только около 30% сумм инвестиций, остальные 70% финансирует банк.
Конечно, банк, не желающий рисковать деньгами вкладчиков, не выдаст ссуду организатору проекта без дополнительных гарантий. Кроме наличия у язама возможностей финансирования в 30% от общей суммы инвестиций, банк хочет убедиться, что все документы на возведение данного проекта на данной земле получены и оформлены надлежащим образом, что сам проект будет востребованным у конечного покупателя. Единственный способ получить банковскую гарантию на финансирование проекта — это предоставить банку подписанные и частично оплаченные договоры на покупку квартир в ещё не построенном доме. Как же происходит процесс сбора денег под проект, который еще не получил подтверждение банка на его финансирование?
Процедура обычно проходит так: компания, которая реализует проект, объявляет о предпродажной акции на некоторое количество квартир по специальной цене при предварительной оплате около 7% от будущей стоимости квартиры. Конечно, так как ещё нет банковской гарантии (и уверенности в реализации проекта), в договоре обговариваются условия и сроки возврата средств в случае непредвиденных обстоятельств. Процент, который вносится по таким договорам, по закону не может превышать 10% от стоимости квартиры — в случае, если банковская гарантия ещё не получена.
После предоставления в банк всех необходимых разрешений от многочисленных инстанций — технических и пожарных надзоров, организаций, обеспечивающих проект сетями связи и коммуникациями, мэрии — и демонстрации проплаты со стороны первых покупателей предварительных договоров, банк выдаёт гарантии на оплату реализации проекта.
Собственно, именно банк с этого момента и несёт финансовую ответственность за завершение процесса, так как все средства, проплаченные всеми покупателями (в том числе и оплата 7- процентных предварительных договоров), копятся на специальном банковском счёте. Использование которого, и это важно, запрещено до окончания строительства и сдачи объекта.
Гарантами неприкосновенности счета являются одновременно 3 стороны: банк, участвующий в проекте, фирма –организатор проекта и независимая адвокатская контора. Некоторые проекты для демонстрации дополнительной чистоты процесса привлекают даже не одну, а две адвокатские фирмы.
Итак, благодаря данной схеме, гарантируется, что организатор проекта не получит доступ к деньгам покупателей недвижимости до полного завершения проекта.
В каких же рамках продолжаются дальнейшие отношения между покупателем и фирмой, реализующей проект уже после получения разрешения на строительство и банковских гарантий?
Сразу после получений гарантий банка покупатель уведомляется о необходимости внесения следующего платежа и перевода юридических отношений из сферы предварительных отношений в основную, договорную. Кстати, язам иногда не занимается продажей объекта лично, а заключает договор с компаниями, профессионально занимающимися продажами квартир — для большей эффективности процесса.
Чаше всего платежи распределяются таким образом: уже полученная сумма, эквивалентная 7%, дополняется суммой, необходимой для общего взноса в 20% — то есть, плюс 13% к ранее заплаченным. Но, на самом деле, переговорный процесс достаточно гибок – можно внести и чуть меньшую сумму, согласовав график дальнейших выплат, предполагающий обычно платежи с разбивкой на каждые последующие полгода, а можно выплатить сразу бОльшую сумму. Важно, чтобы последний платеж был произведен уже после окончания строительства и сдачи дома, о чем свидетельствует получение так называемого «тофес арба». В дословном переводе — «четвертой формы». Это бланк, подтверждающий окончание работ, сдачу их проверяющим органам и разрешение на заселение дома.
Надо учесть, что сумма, которую вносит покупатель, закрывая свои отношения с продавцом, может быть скорректирована на так называемый официальный «строительный индекс», устанавливаемый государством, чтобы скомпенсировать рост, или наоборот, падение цен на стройматериалы в процессе возведения проекта. Обычно, это «+» или «-» 0,5-1,5 процента.
Средняя цена квартиры в таком доме будет около 1600000 шекелей(около 420000 долларов США) , цены могут стартовать с бюджетных 1300000(около 340000 долларов США) за редкие 2х комнатные квартиры и достигать впечатляющих 3500000 шекелей( около 915000 долларов США) за пентхаус .
Но самый распространённый и востребованный вид квартир, как мы уже писали, — это четырёхкомнатные и пятикомнатные квартиры, цена на которые (впрочем, как и на все остальные) растут с увеличением этажности. Например, четырёхкомнатные квартиры, располагающиеся на этажах выше 14-го, будут стоить не дешевле 2200000 шекелей, а цена пятикомнатных начнется уже с 2300000 шекелей.
Уточним, что имеются в виду цены на этапе, когда процесс застройки только начался, далее на квартиры, по которым ещё не внесён первый платёж, цены будут расти.
Кроме более законченной фазы строительства, такое повышение цен обусловлено также и общим ростом цен на недвижимость в Израиле. Например, за 2016 год цены выросли в среднем на 8,1%.
Таким образом, большинство сделок по приобретению жилья в строительных проектах, как на этапе их начала, так и в процессе возведения, зажат в достаточно строгие рамки, контролируется законами и правилами, которые позволяют не опасаться последствий этих отношений и чувствовать себя защищённым.